꼬마빌딩 투자에서 흔히 말하는 수익률은 대부분 ‘명목 수익률’이다. 매입가 대비 연간 임대료를 단순 계산한 숫자에 가깝다. 하지만 실제 운영 단계에 들어가면 수익을 깎아먹는 요소가 하나둘 현실화한다.
공실이 대표적이다. 임차인이 바뀌면 수개월의 공백이 발생하고, 그 기간 동안 임대료는 ‘제로(0)’가 된다. 여기에 중개 수수료와 인테리어 지원금까지 더해지면 손실은 더욱 커진다. 재산세와 종합부동산세, 임대소득세 같은 세금, 공용부 관리비와 시설 유지·보수 비용까지 고려하면 체감 수익률은 빠르게 낮아진다.
무엇보다 이 수익이 매달 안정적으로 들어오지 않는다는 점이 문제다. 특정 월에는 공실이나 수리비로 인해 현금 흐름이 크게 흔들리고, 은퇴 이후 생활비로 활용하기에는 심리적 부담이 커질 수밖에 없다.
다만 이러한 현실이 곧 꼬마빌딩의 자산적 의미가 사라졌다는 뜻은 아니다. 금융자산 대비 변동성이 낮고, 임대료를 통해 현금 흐름을 스스로 설계할 수 있다는 점은 여전히 은퇴자에게 중요한 장점이다. 핵심은 제시된 수익률 숫자보다 실제 운영 과정에서 발생하는 비용과 변동성을 얼마나 관리할 수 있느냐다.
‘핫플’보다 생활밀착형이 효자
도심 꼬마빌딩 투자의 기준은 입지다. 그러나 은퇴자에게 더 중요한 것은 해당 건물에 어떤 임차 수요가 형성돼 있고, 그 수요가 얼마나 오래 유지될 수 있는지다.
유동 인구가 많아 보이는 상권이라도 음식점·카페처럼 유행 변화에 민감한 업종이라면 임차인의 평균 존속 기간은 짧아질 수밖에 없다. 이 경우 임대료는 높아 보여도 공실과 교체 비용이 반복되며 실질 수익은 불안정해진다.
반면 사무실, 병원, 학원 등 생활밀착형 서비스 업종은 이전 비용이 크고 고객 기반이 지역에 고정돼 있어 장기 임차 가능성이 높다. 임대료 상승 폭은 크지 않더라도 계약 갱신 가능성이 높고, 현금 흐름의 예측 가능성은 훨씬 크다. 이는 해당 건물이 현재 시장 환경에서 가장 적합한 용도로 쓰이고 있는지를 판단하는 핵심 기준이 된다.
꼬마빌딩의 수익은 매입 시점에 확정되지 않는다. 이후 어떤 방식으로 관리·운영하느냐에 따라 결과는 크게 달라진다. 은퇴자에게 적합한 운영 방식은 임대료를 최대한 끌어올리는 공격적 관리가 아니라 공실과 비용 변동을 최소화하는 안정형 관리다. 무리한 리모델링이나 단기 수익을 노린 과도한 임대료 인상은 오히려 임차인 교체를 앞당기고 현금 흐름의 불안정을 키울 수 있다.
은퇴 이후에는 임대료를 최대화하기보다는 계약을 유지하고 외부 위탁 등을 통해 관리 개입을 줄이는 구조가 더 중요하다. 직접 나서지 않아도 운영이 유지되는 빌딩이 은퇴자에게는 진정한 수익 자산이다.
이자 감당할 구조 갖춰야
최근 꼬마빌딩 시장을 둘러싼 정책 환경도 과거와 달라졌다. 기준금리 인하 기대에도 불구하고 금융권의 대출 기조는 여전히 보수적이며, 꼬마빌딩 대출에서는 담보가치에 기반한 담보인정비율(LTV)뿐 아니라 임대소득으로 이자를 감당할 수 있는지를 보는 이자상환비율(RTI)이 대출 심사 단계에서부터 함께 고려된다.
RTI가 일정 수준 이하로 떨어질 경우 대출 유지에 부담이 된다. 최근에는 임대료 변동성과 공실 리스크가 커지면서 RTI를 더욱보수적으로 산정하고 이를 지속적으로 관리하려는 경향이 강해지고 있다. 임대료 하락이나 공실이 발생할 경우 RTI는 빠르게 악화될 수 있다. 과거에는 일시적 공실이 큰 문제가 되지 않았지만, 최근에는 상가 공실의 장기화 가능성이 커지며 RTI가 구조적으로 낮아질 위험이 커졌다.
공실 반영해 투자 판단
실패 없는 은퇴 자산 운용을 위해서는 먼저 은퇴 이후에도 감당 가능한 운영 구조인지부터 점검해야 한다. 매입 전부터 공실 대응, 임차인 관리, 시설 유지까지 직접 개입이 얼마나 필요한 구조인지 따져봐야 한다. 은퇴 수요자는 높은 수익률보다 운영이 쉽고 예측 가능한 구조를 우선 선택해야 한다.
둘째, 입지의 인지도보다 임차 수요가 장기간 유지될 수 있는 구조를 기준으로 선별해야 한다. 유행형 상권은 단기 수익은 높아 보일 수 있으나 임차인 교체가 잦아 현금 흐름의 변동성이 크다.
마지막으로 투자 판단은 세후·공실 반영 후 현금 흐름을 기준으로 해야 한다. 세금과 관리비, 공실 비용을 제외하고 매달 실제로 손에 남는 금액이 은퇴 이후 생활비가 된다.
5060 여성들, 금융 앱으로 ‘손품’ 판다
高물가에… 장바구니 비용 부담 줄이려 활용
과거 종이 쿠폰을 모으던 주부들이 앱테크(앱+재테크)로 넘어가고 있다. 스마트폰에 익숙한 2030세대가 많이 참여할 것이라는 예상과 달리 5060 여성 위주로 앱테크 판이 움직이고 있다.
카카오뱅크에 따르면 지난 1월 말 기준 앱 내 ‘매일 걷고 혜택 받기(여성 비율 61.8%)’ ‘OX 퀴즈(62.4%)’ ‘음악 듣고 캐시 받기(65.3%)’ ‘쬬르디 만나고 혜택 받기(66.3%)’ 등 주요 서비스에서 여성 이용자 비율이 모두 60%가 넘는다. 특히 30초~1분가량 설문에 참여하고 현금을 받는 ‘돈 버는 서베이(66%)’는 참여자의 3분의 2가 여성이다. 쿠폰 및 제휴사 혜택을 챙기는 ‘돈 버는 재미(65%)’도 여성 비율이 높은 서비스이다. 이같은 현상은 장바구니 물가 부담을 조금이라도 덜어보고자 생활 소비의 의사 결정권을 쥔 50대 여성층의 생존 전략이 디지털로 옮겨온 것으로 풀이된다. 한국소비자원이 내놓은 ‘금융 앱테크 이용 실태 조사(2024년 7월)’에서도 2030보다 5060의 앱테크 ‘수확’이 훨씬 좋았다. 20대가 앱테크로 한 달에 5398포인트를 쌓을 때 60대는 1만498포인트를 적립하는 것으로 조사됐다.
과거 은행들은 치약이나 비누 등 생필품 증정 행사를 벌였다. 이제는 그런 마케팅 비용이 앱상 현금성 혜택으로 바뀌고 있다. 고객 입장에서는 소액 현금을 만들며 생활비를 방어하는 역할로 앱테크가 진화하고 있다. 하루 70원씩 월 2000원 안팎을 꾸준히 모은다면, 약 100만원을 연 3%짜리 1년 만기 예금에 넣어뒀을 때 세후 이자를 얻는 것과 비슷하다.
앱테크 보상으로만 366억원
돈 버는 방식이 모두 일상 행동과 연결되도록 설계한다는 점이 최근 앱테크의 특징이다. 이용자가 출근하면서 걸음 수를 측정하도록 하고, 점심시간에 쉬면서 음악을 듣거나 퀴즈를 풀도록 하는 식이다. 생활 속에 앱테크가 스며들면서 카카오뱅크 앱테크 서비스 이용자 수는 올해 1월 기준 누적 2800만명(중복 포함)에 달한다. 카카오뱅크가 고객에게 준 앱테크 보상은 2023년 8월 이후 약 2년 5개월간 366억원 규모다.
고객을 앱에 ‘더 자주, 더 오래’ 머물게 하기 위해 다른 인터넷 전문은행들도 앱테크를 강화하고 있다. 케이뱅크는 2024년 3월 ‘돈나무 키우기’ 서비스를 내놨다. 앱에 접속하거나 미션을 수행해 돈나무를 키우면 현금 보상을 받는다. 이용 고객 중 4050세대가 절반 이상이다. 가장 많은 보상을 얻은 고객은 총 12만5000원을 타갔다.
토스가 2024년 2월 선보인 ‘고양이 키우기’는 1990년대 유행했던 ‘다마고치’처럼 앱에서 고양이에게 먹이를 주거나 ‘놀아줘 레벨’을 올리면 모바일 쿠폰 등을 받을 수 있다. 광고 시청, 토스페이 결제 등을 하면 고양이를 키울 수 있는 아이템을 줘 앱테크 몰입도를 높이고 있다.
글유소연 조선일보 기자
