정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 오는 5월 9일 종료하기로 하면서 2주택 이상 보유자들의 셈법이 복잡해졌다. 유예 종료 이후에는 중과세율이 다시 적용돼 세 부담이 크게 늘어날 수 있기 때문이다. 이에 따라 양도와 증여 중 어떤 선택이 유리한지 따져보려는 다주택자들의 문의가 증가하는 분위기다. 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 상속증여팀에 서울 서초구 반포동 아파트에 거주하면서 마포구 아파트를 임대 중인 60대 김모씨(2주택자)의 사례를 의뢰해 5월 9일 전후 세 부담을 비교해봤다.

“중과 유예 종료 전 매도 순서가 절세 좌우”

김씨가 10년 전 10억원에 취득해 10년째 거주 중인 반포 아파트(현재 시가 90억원)를 5월 9일 전에 매도할 경우 양도세는 약 30억9000만원으로 추산된다. 양도차익 80억원 중 장기보유특별공제(이하 장특공제) 20%(16억원)가 차감돼 과세표준이 64억원으로 낮아지고, 여기에 기본세율 최고 45%가 적용된 결과다. 현재까지는 다주택자도 장특공제를 최대 30%까지 받을 수 있다.

그러나 5월 9일 이후에는 상황이 달라진다. 2주택자는 기본 세율에 20%포인트가 가산돼 최고 65%의 중과 세율이 적용되고, 장특공제도 배제된다. 이 경우 반포 아파트 양도세는 약 56억4000만원으로 늘어난다. 5월 9일 전후로 약 25억원 이상 양도세 부담이 급증하는 것이다. 3주택 이상은 30%포인트가 가산돼 중과 세율이 75%까지 올라간다.

김씨가 15년 전 7억원에 매입한 마포 아파트(현재 시세 20억원)를 매도하는 경우도 유사하다. 5월 9일 전에 매도하면 양도세는 약 3억8000만원 수준이지만, 유예 종료 이후에는 중과 세율이 적용돼 약 8억6000만원으로 증가한다. 차익이 상대적으로 적은 주택이라도 중과 적용 여부에 따라 세 부담 차이가 크게 벌어진다.

절세 측면에서는 차익이 적은 주택을 먼저 매도해 1주택자가 된 뒤, 고가 주택을 처분하는 전략이 유리하다는 설명이다. 실제로 김씨가 마포 아파트를 먼저 매도해 1주택자가 된 뒤 반포 아파트를 팔 경우, 장기보유특별공제(최대 80%)와 기본 세율을 적용받아 양도세를 약 6억1000만원까지 낮출 수 있다.

조소영 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 세무 전문위원은 “양도세 중과세 부담을 낮추려면 차익이 적은 주택을 먼저 팔고, 차익이 큰 자산은 늦게 파는 편이 유리하다”면서 “다주택 상태를 벗어나면 1주택자로서 여러 공제 혜택을 받을 수 있어 향후 양도 시 절세에 효과적”이라고 조언했다.

“장기 자산 전략에선 증여도 대안”

만약 김씨가 집을 팔지 않고 자녀에게 증여하면 내야 할 세금은 얼마일까. 반포 아파트(시가 90억원)를 자녀에게 증여하면, 증여공제 5000만원을 적용하더라도 약 50억원의 증여세가 발생하는 것으로 추산된다. 과세표준 30억원 초과 구간에는 최고 50%의 세율이 적용되기 때문이다. 여기에 다주택자가 조정 대상 지역 내 공시가격 3억원을 초과하는 주택을 증여할 경우 13.4%의 취득세율이 적용돼 취득세만 약 12억원이 추가된다. 결국 자녀가 부담해야 할 총 세금은 약 62억원에 이른다.

마포 아파트(시가 20억원)를 증여하는 경우에도 세금 부담은 적지 않다. 증여세와 취득세를 합하면 약 8억7000만원이 필요하다.

단순한 세액 비교만 놓고 보면 5월 9일 이전에 매도하는 것이 유리해 보인다. 다만 전문가들은 증여를 단순히 세금 규모만으로 판단해서는 안 된다고 조언한다. 주택을 매도해 현금화하더라도 향후 자녀에게 상속·증여할 때 다시 세금이 발생할 수 있고, 부동산은 장기적으로 자산 가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 또 증여를 통해 명의를 분산하면 종합부동산세 등 보유세 부담을 낮추는 효과도 있다.

조 세무 전문위원은 “당장 세금만 보면 양도가 유리할 수 있지만, 장기적인 자산 관리와 세대 간 이전 전략까지 감안하면 증여가 반드시 불리하지 않는 없다”고 말했다.

주택연금, 3월부터 月 평균 수령액 4만원 늘어

공시가격 12억 이하가 대상, 초기 보증료 낮춰

3월부터 주택연금에 새로 가입하는 사람은 매달 받는 연금액이 평균 4만원가량 늘어난다. 가입할 때 한 번 내는 초기 보증료도 평균 200만원 안팎 줄어들 전망이다. 

 

정부가 발표한 주택연금 개선안에서 가장 눈에 띄는 변화는 월 수령액 인상이다. 주택연금의 수익 구조를 계산하는 계리 모형을 다시 설계해, 연금 수령액을 높이기로 했다. 계리 모형은 주택연금으로 얼마를, 얼마나 오래 지급할지를 계산하는 기준이다. 이 중에서 집값 변동과 가입자의 예상 수령 기간 등 변수를 미세 조정해 기금의 건전성을 해치지 않는 범위에서 지급액을 최대한 끌어올렸다. 이에 평균 가입자(72세·주택 가격 4억원 기준)의 경우 월 수령액은 기존 129만7000원에서 133만8000원으로 3.1%가량 늘어난다. 기대 여명 전체로 보면 약 849만원을 더 받게 되는 셈이다. 이 조치는 3월 1일 이후 신규 신청자부터 적용된다.

취약 고령층에 대한 우대도 강화된다. 현재 기초연금 수급자이면서 부부 합산 1주택자, 시가 2억5000만원 미만 주택 보유자는 ‘우대형 주택연금’을 통해 일반형보다 많은 연금을 받고 있다. 앞으로는 이 가운데 시가 1억8000만원 미만 주택에 거주하는 경우 우대 폭이 더 커진다. 평균 가입자 기준으로 월 우대액은 기존 9만3000원에서 12만4000원으로 늘어난다. 시행 시점은 6월이다.

초기 보증료 200만원 줄어들어

가입 초기 비용 부담도 줄어든다. 주택연금에 가입할 때 한 번만 내는 초기 보증료는 주택 가격의 1.5%에서 1.0%로 낮아진다. 

주택연금 가입자의 평균 주택 가격인 4억원을 기준으로 보면, 기존에는 초기 보증료가 약 600만원이었지만 이번 개선으로 400만원 수준으로 200만원가량 줄어들게 된다. 대신 연간 보증료율은 대출 잔액의 0.75%에서 0.95%로 소폭 인상된다. 

이용 편의성도 개선된다. 6월부터 신규 신청자에겐 주택연금에 가입할 때 실거주 의무에 예외를 일부 허용하기로 했다. 질병 치료나 요양 시설 입소 등 불가피한 사유로 담보 주택에 실제 거주하지 못하더라도 일정 요건을 충족하면 주택연금 가입이 가능해지는 것이다. 또 부모가 주택연금을 받다가 사망한 뒤 만 55세 이상 자녀가 같은 주택을 담보로 주택연금에 가입해 부모가 받은 연금 채무를 상환할 수 있도록 제도가 바뀐다. 

다만 주택연금 개선의 주요 과제로 꼽혀온 공시가격 12억원을 초과하는 고가 아파트까지 대상을 넓히는 방안은 빠졌다.

 

글 김성모 조선일보 기자