이재명 정부 출범 첫해였던 지난해, 정부는 서울을 포함한 수도권 인기 지역 집값을 잡기 위한 초고강도 규제를 쏟아냈다. 대출 한도를 옥죄고 실거주 의무를 강화하는 등 거래 억제책이 총동원됐다. 하지만 시장은 정부의 의도와 정반대로 움직였다.

서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 비롯한 인기 지역 집값은 규제 발표 직후 잠시 주춤하다가 다시 급등하기를 반복했다. 정부가 “2030년까지 135만 가구를 착공하겠다”며 진화에 나섰지만, 세부 입지가 빠진 ‘공허한 청사진’은 시장에 영향을 주지 못했다. 그 결과 지난해 서울 아파트값은 8.5% 폭등해 2006년(23.5%) 이후 19년 만에 최대 상승 폭을 기록했다.

올해 전망은 더 암울하다. 현재의 거래 절벽을 넘어 공급 실종 단계로 진입하기 때문이다. 지난해 봄 9만건을 웃돌던 서울 아파트 매물은 5만건대로 쪼그라들었고, 평년 4만 가구 안팎이던 신규 아파트 입주도 올해 2만9000가구 수준에 그칠 전망이다.

《조선일보 웰빙라이프》가 부동산 전문가 10명을 대상으로 ‘2026년 부동산 시장 전망’을 설문한 결과, 이구동성으로 “수급 불균형으로 인해 올해도 집값 상승을 피하기 어렵다”고 전망했다. 이들은 “시장을 억누르는 규제를 과감히 풀어 매물이 돌게 하는 것만이 유일한 해법”이라고 입을 모았다.

서울 집값, 올해도 5%는 오른다

전문가 10명 전원은 올해 서울 아파트값이 최소 5% 오를 것으로 내다봤고, 일부 전문가는 10%까지 치솟을 것이란 전망을 내놨다. 핵심 원인은 ‘공급 부족’과 ‘유동성’이다. 고준석 연세대 교수는 “규제로 인해 아파트 공급은 급감하는데 경기 부양 정책의 영향으로 시중 통화량은 크게 늘고 있다”며 “넘치는 돈이 결국 부동산 같은 실물 자산으로 쏠릴 수밖에 없다”고 진단했다.

‘전세 대란’ 경고등도 켜졌다. 전문가 10명 중 8명이 올해 서울 아파트 전셋값이 5% 이상 뛸 것으로 예측했다. 서진형 광운대 교수는 “지난해 10월부터 서울 전역과 경기 주요 지역을 묶은 토지거래허가제의 부작용으로 전세 매물이 줄어들면서 서민 주거 불안이 가중될 가능성이 높다”고 지적했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “전세 공급에 큰 역할을 하는 1000가구 이상 단지 입주가 올해 서울에선 단 4곳뿐”이라며 “전세 시장 불안 우려가 크다”고 말했다.

전문가들은 시장 안정을 해치는 최악의 규제로 10·15 대책에 포함된 대출 규제와 토지거래허가제를 꼽았다. 이들 제도가 정상적인 주택 거래까지 막아 시장을 왜곡시키고 있다는 것이다. 양지영 신한투자증권 전문위원은 “주택 수요가 집중된 서울과 경기 남부 지역에서 매물이 안 나오면서 매도자 간 경쟁이 사라지고 가격이 떨어지기 어려운 구조가 됐다”고 말했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “정부의 규제가 주택 수요자들에게 ‘지금 아니면 못 산다’는 불안감을 심어줬다”고 분석했다.

토지거래허가제, 즉시 풀어야

정부의 추가 공급 대책에 반드시 포함돼야 할 시장 안정화 방안으로는 재건축·재개발 규제 철폐와 세 부담 완화가 꼽혔다. 현 정부가 강조하는 공공 주도 주택 공급만으로는 시장 수요를 충분히 소화하기 어렵고, 실제 입주까지 시간도 오래 걸리기 때문이다. 규제를 완화하고 세금 부담을 낮춰 줌으로써 민간 공급과 다주택자의 주택 매각을 유도해야 한다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 “양도세 등 거래 비용을 낮춰 사람들이 집을 팔고 싶고, 팔 수 있도록 만들어야 한다”고 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “토지 확보를 위해 신도시 상업용지나 지식산업센터를 주거용으로 전환하는 것도 검토해야 한다”고 했다.

토지거래허가제에 대해선 ‘즉각 철폐’ 의견이 압도적이었다. 이창무 한양대 교수는 “토지거래허가제가 애당초 아파트를 겨냥한 규제가 아닌 만큼, 부작용이 누적되면 시장 질서가 무너질 것”이라며 “계절적 비수기인 지금 해제해야 충격도 최소화할 수 있다”고 말했다.

무주택자들을 위한 조언은 명확했다. 10명 중 9명이 “매수 타이밍은 빠를수록 좋다”고 답했다. 김인만 부동산경제연구소장은 “입주 물량과 금리 등을 감안하면 올해 집값 상승 압력은 더욱 커질 것”이라며 “실거주 목적이라면 머뭇거릴 이유가 없다”고 했다. 고종완 한국자산관리연구원장도 “봄 이사철이 오기 전에 자금 사정에 맞춰 구입하는 것이 좋다”고 했다. 지방 부동산 시장 활성화 방안으로는 다주택자 규제 완화가 꼽혔다. 이창무 교수는 “주택 수에 따라 차등 적용되는 현행 세제를 근본적으로 개편하지 않는 한 지방 주택 수요를 회복하기는 어려울 것”이라고 말했다.

배당 소득 年2000만원 넘어도 분리과세 가능

1400만~5000만원 구간 투자자 종합소득 선택 유리

 

1월 1일 이후 지급되는 배당소득부터는 새로운 과세 체계인 ‘고배당기업 배당소득 분리과세’ 제도가 도입된다. 일정 요건을 충족한 고배당 상장기업의 배당소득에 대해서는 종합소득에 합산하지 않고, 배당소득 규모에 따라 구간별 분리과세율을 적용하는 방식이다.

 

국내 상장사의 낮은 배당성향 탓에 굳어진 ‘코리아 디스카운트’를 완화하고, 기업이 축적한 이익을 배당으로 환원하도록 유도함으로써 주주가치를 높이려는 취지다. 동시에 배당소득 투자자의 세부담을 완화해 자본시장으로의 자금 유입을 촉진하려는 정책적 목적도 있다.

 

기존 금융소득 과세 체계에서는 금융소득이 2000만원을 넘기면, 다른 소득(근로, 사업, 연금 등)과 합산해 종합소득으로 보고 최고 45% 누진세율을 적용한다. 결과적으로 같은 배당소득이라도 개인의 종합소득 규모에 따라 실제 세 부담이 크게 달라지는 점이 문제로 지적됐다.

 

올해부터는 일정 요건을 충족한 고배당 상장 기업에 대해 새로운 분리 과세 체계가 적용된다. 배당소득은 다른 소득과 분리해 과세되며, 배당금 규모에 따라 3단계 누진세율을 적용받게 된다. 다만 이 제도는 2028년 12월 31일까지 3년간 한시적으로 적용된다. 따라서 투자자들은 이 기간을 고려한 중기 포트폴리오 전략을 세워야 한다.

세후 수익률 높이는 효과

 

고배당 분리 과세를 선택하면 배당소득과 다른 종합소득은 서로 다른 방식으로 과세된다. 배당소득은 금액 구간에 따라 14%·20%·25%의 분리 과세율이 적용되고, 근로·사업소득 등 다른 종합소득에는 기존 종합소득세 누진세율이 그대로 적용된다. 이 때문에 배당소득이 일정 수준을 넘는 경우에는 같은 배당이라도 과세 방식 선택에 따라 세 부담이 수천만 원 단위로 벌어질 수 있다.

 

고배당 분리과세가 유리한지 불리한지는 배당소득 자체보다 다른 종합소득 규모에 따라 결정된다. 핵심은 배당소득을 종합소득에 합쳤을 때 적용되는 한계세율(추가 소득이 발생하거나 줄었을 때 그 소득에 적용되는 세율)이, 고배당 분리과세 세율보다 높은지 여부다.

 

과세표준이 약 1400만~5000만원 구간에 속하는 투자자의 경우 종합소득세율이 6~15% 수준으로 적용된다. 이 구간에서 배당금이 2000만원 이하라면 고배당 분리과세율 14%와 큰 차이가 없기 때문에 오히려 종합과세를 선택하는 편이 유리할 수 있다.

 

하지만 과세표준이 5000만원을 넘어서면 상황이 달라진다. 이 과세표준 구간부터 종합소득세율이 24%로 상승하고, 이 시점부터는 배당에 20% 세율을 적용하는 고배당 분리과세가 유리해지기 시작한다. 특히 과세표준이 8800만원을 넘어서면 판단은 한층 분명해진다. 이 구간부터는 종합소득세율이 35% 이상으로 높아지면서 분리과세와의 세부담 격차는 더욱 커진다. 

 

글 신은영 한화생명 세무전문가