지난 2022년 은행에서 3억원의 주택 담보 대출을 받은 직장인 이모(37)씨는 지난해 이자를 갚느라 부담이 컸다. 금리가 6개월마다 바뀌는 대출을 받았는데 작년에 시장금리가 급등했기 때문이다. 최근 금리가 내려간다는 소식에 안도했지만 이씨의 이자 비용은 줄어들지 않고 있다. 이씨는 “금리가 떨어진다는데 대출 이자는 그대로여서 고민이 많다”고 말했다.

올해 미국의 기준금리 인하 가능성이 높아지면서 최근 시장금리는 빠르게 하락하고 있다. 하지만 이씨처럼 변동금리로 주택담보대출을 받은 이들은 금리 인하 효과를 체감하지 못하고 있다. 변동금리 산정에 영향을 주는 지표가 시장금리와 반대로 최근 상승세를 보이고 있기 때문이다.

시장금리와 반대로 움직인 변동금리

KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 국내 5대 은행에 따르면 현재(1월) 주택담보대출 변동금리 구간의 하단(下段) 평균은 연 4.77%다. 지난해 10월 말 기준 5대 은행의 주택 담보 대출 변동금리 하단이 연 4.4~4.6% 정도였던 것과 비교하면 2개월 사이 0.2~0.4% 포인트 가량 올랐다. 인플레이션 둔화와 경기 침체 조짐으로 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인하 가능성이 커지면서 최근 시장금리가 빠르게 하락한 것과 대조적이다. 글로벌 채권 금리의 기준 역할을 하는 10년 만기 미 국채 금리는 지난해 10월 말 연 4.934%에서 12월 29일 연 3.881%로 1%포인트 넘게 하락했다.

시장금리 하락에도 변동금리가 오른 것은 변동금리와 연동된 코픽스(COFIX·자금조달지수)가 상승했기 때문이다. 코픽스는 국내 주요 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균 금리로 은행 예·적금 금리 등이 오르면 덩달아 상승하는 경향이 있다. 지난해 11월 코픽스 금리는 4.00%로 연중 최고치를 기록했다. 직전 최고치였던 10월(3.97%)보다 0.03%포인트 상승했다. 코픽스는 최근 3개월 연속 상승하고 있다. 시중은행 관계자는 “레고랜드 사태 이후 쏟아졌던 고금리 예·적금 만기가 돌아오면서 은행들이 예·적금 금리를 다시 경쟁적으로 높였던 것이 코픽스 상승에 영향을 줬다”고 말했다. 코픽스는 한 달에 한 번 발표되기 때문에 빠르게 변하는 시장금리를 상대적으로 천천히 반영한다는 한계도 있다.

고정금리 낮지만 변동금리 유리할 수도

변동금리와 달리 5년간 금리를 묶어두는 고정금리(혼합형)는 빠르게 하락하고 있다. 현재 5대 은행의 주택담보대출 고정금리 하단 평균은 연 3.65%다. 지난해 10월 말 평균(연 4.2~4.3%)과 비교해 0.6~0.7% 포인트 가량 낮아졌다. 고정금리 하단 평균이 연 3%대에 진입한 것은 지난해 4월 이후 8개월 만이다. 고정금리가 빠르게 떨어진 것은 지표 금리인 은행채 5년물 금리가 최근 크게 하락했기 때문이다. 금융투자협회에 따르면 은행채(무보증·AAA) 5년물 금리는 연 3.498%로 지난해 10월 말(연 4.562%)보다 1%포인트 넘게 떨어졌다.

고정금리의 빠른 하락으로 변동금리와 고정금리 대출 간 이자 비용 차이는 갈수록 커지고 있다. 현재 하단 평균금리 기준으로 고정금리는 변동금리보다 1.12%포인트 낮은 상태다. 3억원을 빌린 사람은 연간 336만원(3억원×1.12%)을 절감할 수 있는 셈이다.

그렇다면 새로 주택 담보 대출을 받는 사람은 고정금리 상품을 선택해야 할까. 전문가들은 올해 본격적인 금리 인하 국면에 접어들면 변동금리도 빠르게 하락할 수 있는 만큼 금리가 6개월마다 바뀌는 변동금리 대출이 더 유리할 수 있다고 조언한다. 미 연준은 올해 0.25%포인트씩 총 3차례 금리를 내릴 것이란 신호를 줬다. 뱅크오브아메리카(BOA)는 10년 만기 미 국채 금리가 올해 5월 연 2.25%까지 하락할 것이라는 전망을 내놓기도 했다. 이런 분위기를 반영해 신규 주택 담보 대출에서 고정금리가 차지하는 비율도 최근 하락세를 보이고 있다. 한국은행에 따르면 2022년 4월 80.7%에 달했던 고정금리 대출 비율은 지난해 10월 67.2%까지 하락했다.

이종면 하나은행 클럽(CLUB)1 PB센터 지점장은 “자신에게 가장 낮은 금리를 제시하는 은행에서 변동금리 대출을 받는 것이 유리할 것”이라며 “현재 고정금리 대출을 받은 상태라면 중도 상환 수수료를 고려해 변동금리로 대출 갈아타기를 고민해 볼 만하다”고 말했다.